En el ordenamiento jurídico peruano coexisten dos regímenes aplicables frente a defectos del inmueble, cuya aplicación depende de la forma en que este fue adquirido. Por un lado, el régimen civil regulado por el Código Civil (CC) es aplicable principalmente a los contratos de obra y por otro, el régimen de consumo sujeta a la Ley N.º 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor (CPDC), aplicable cuando el inmueble es adquirido en el mercado a través de una inmobiliaria o empresa constructora.

RÉGIMEN CIVIL

1. ¿Quién es responsable de los defectos del inmueble en el régimen civil y por cuándo tiempo puede exigirse esa responsabilidad?

Conforme al artículo 1784 del CC, el contratista es responsable durante los cinco años siguientes a la aceptación de la obra, es decir, si esta se destruye total o parcialmente, o presenta peligro de ruina o evidencia graves defectos por vicio de la construcción.

2. ¿Qué defectos del inmueble generan responsabilidad del contratista y cómo deben ser comunicados?

No se trata de cualquier defecto, sino de fallas de especial gravedad que pueden manifestarse incluso tiempo después de la entrega de la obra. Según (Tovar Gil & Ferrero Díaz, 2020), pueden ser los siguientes:

• Los que ocasionan la destrucción total o parcial del inmueble
• Los cuales generan un peligro de ruina o revelan graves vicios de construcción
• Los que comprometen la estabilidad, seguridad o resistencia de la edificación.

Para ejercer este derecho, el comitente debe comunicar el defecto por escrito al contratista y con fecha cierta dentro de los seis meses siguientes a su descubrimiento. Cualquier pacto que reduzca este plazo o excluya la responsabilidad del contratista es nulo, aun cuando haya sido aceptado por las partes.

3. ¿Cuál es el fundamento de la responsabilidad del contratista en el régimen civil?

La doctrina nacional ha señalado que el fundamento de esta responsabilidad se encuentra en la naturaleza profesional de la actividad constructiva y en la dificultad técnica de detectar determinados vicios ocultos al momento de la recepción de la obra.

4. ¿Cuándo puede exonerarse de responsabilidad el contratista?

De acuerdo con el artículo 1785 del CC, el contratista puede exonerarse de responsabilidad si acredita que la obra fue ejecutada conforme a las denominadas reglas del arte, es decir, siguiendo los estándares técnicos, usos profesionales y buenas prácticas propias de la ingeniería y la construcción vigentes al momento de la ejecución de la obra, y que, además, actuó de conformidad con los estudios, planos y demás instrucciones proporcionadas por el comitente.

OJO: Esta exoneración solo resulta aplicable cuando dichos documentos no hayan sido elaborados por el propio contratista, pues en ese caso la ley entiende que el constructor cumplió de manera diligente su obligación técnica y no puede ser responsabilizado por defectos derivados de decisiones técnicas ajenas.

RÉGIMEN DE CONSUMO

5. ¿Qué se entiende por defectos estructurales del inmueble?

Los defectos estructurales son aquellas fallas que afectan la seguridad, estabilidad o resistencia de la edificación, comprometiendo su uso habitual o la integridad de sus ocupantes. Suelen estar vinculados a deficiencias de diseño, ejecución o materiales en elementos esenciales como columnas, vigas, losas o muros portantes.

6. ¿Quién es responsable de los defectos estructurales del inmueble en el régimen de consumo y por cuánto tiempo puede exigirse esa responsabilidad?

En el régimen de consumo, el responsable frente al adquiriente por defectos estructurales del inmueble es el proveedor, es decir, la inmobiliaria o tal vez la empresa constructora, según sea el caso. En cuanto al plazo para exigir esta responsabilidad, inicialmente la normativa contemplaba un periodo de cinco años, no obstante, la Ley N.º 30534 modificó los artículos 76, 77 y 80 del CPDC, ampliando la garantía legal por defectos estructurales a diez (10) años mínimo, con el objetivo de reforzar la protección del consumidor en el mercado inmobiliario.

No obstante, si el inmueble no cumple con las condiciones mínimas de calidad y seguridad razonablemente esperadas, la responsabilidad del proveedor no se agota necesariamente con el vencimiento del plazo de garantía. (Resolución N.º 0231-2025/SPC-Indecopi).

7. ¿Cómo se configura la relación de consumo en el mercado inmobiliario?

La relación de consumo se configura cuando una empresa inmobiliaria o constructora actúa como proveedor habitual en el mercado y comercializa un inmueble, mientras que el que lo adquiere, la hace como consumidor final, es decir, sin destinarlo a una actividad empresarial o profesional, sino para su disfrute personal. 

Esta relación se caracteriza por una asimetría informativa, pues el proveedor cuenta con un mayor conocimiento técnico, legal y económico sobre el inmueble --como su proceso constructivo, materiales, riesgos o cumplimiento normativo--, frente al consumidor, quien normalmente carece de dicha información y debe confiar en lo ofrecido. Precisamente esta desigualdad justifica la protección reforzada que otorga el Derecho del Consumidor al comprador del inmueble.

8. ¿Qué obligaciones tiene la inmobiliaria frente al consumidor después de la entrega del inmueble?

Las obligaciones de la inmobiliaria no terminan con la simple entrega del inmueble; de acuerdo con el CPDC, principalmente el proveedor debe asegurar que el bien sea idóneo, es decir, que cumpla con las condiciones de calidad, seguridad y características ofrecidas al consumidor. 

Asimismo, está obligado a realizar:

• El saneamiento físico (corrigiendo defectos o deficiencias del inmueble) 
• El saneamiento legal (relacionado con la conformidad de obra, independización e inscripción registral)
• Informar de manera clara los periodos de garantía aplicables. 
• Se debe contar con un servicio postventa adecuado que permita atender y resolver oportunamente los reclamos o solicitudes del consumidor.

Reclama virtual: https://enlinea.indecopi.gob.pe/reclamavirtual/#/

INSTALACIONES ELECTRICAS Y SANITARIAS

9. ¿Las instalaciones eléctricas y sanitarias son consideradas como elementos estructurales de la edificación?

No. Las instalaciones eléctricas y sanitarias no constituyen, en principio, elementos estructurales, sino instalaciones técnicas indispensables, porque son componentes esenciales para su uso seguro y adecuado. 

Además, deben cumplir con las normas técnicas aplicables como el Reglamento Nacional de Edificaciones, el Código Nacional de Electricidad y las disposiciones técnicas sobre instalaciones sanitarias según corresponda. 

10. ¿Quién responde por fallas en las instalaciones eléctricas y sanitarias en el régimen de consumo?

En el régimen de consumo, la inmobiliaria o empresa constructora va a ser la que responda frente al consumidor por el inmueble como un bien integral, lo que incluye las instalaciones eléctricas y sanitarias, aun cuando hayan sido ejecutadas por terceros especializados. 

Esta responsabilidad se sustenta en el deber de idoneidad previsto en los artículos 18 y 19 del CPDC, el cual exige que el bien ofrecido sea apto para el uso al que está destinado y cumpla con condiciones razonables de calidad y seguridad, conforme a las expectativas legítimas del consumidor.

11. ¿Existe un plazo de garantía específico para las fallas en las instalaciones eléctricas y sanitarias en el CPDC?

No, la normativa no establece un plazo legal específico de garantía para instalaciones eléctricas y sanitarias. En la práctica, lo que es común, es que las inmobiliarias otorguen garantías contractuales que oscilan entre uno (1) y tres (3) años, lo cual debe ser revisado en el manual de usuario o mantenimiento del inmueble, en el cual se detallan las garantías aplicables y las obligaciones de conservación del inmueble. 

Asimismo, resulta aconsejable realizar inspecciones periódicas a fin de identificar de manera oportuna cualquier desperfecto antes del vencimiento de los plazos de garantía para evitarse problemas a futuro. (Inmobiliario, 2025).

12. ¿Quién responde por fallas en las instalaciones eléctricas y sanitarias en el régimen civil?

En el régimen civil, el responsable es el contratista, siempre que las instalaciones eléctricas o sanitarias hayan formado parte del encargo contractual. La responsabilidad surge cuando dichas instalaciones presentan defectos que afectan la seguridad o el uso normal del inmueble, permitiendo al comitente ampararse en el régimen de saneamiento por vicios ocultos o en el incumplimiento contractual. (art. 1485 CC).

Para que proceda el saneamiento, las fallas deben constituir vicios ocultos relevantes, es decir, defectos que no podían ser detectados al momento de la recepción de la obra y que resultan suficientemente graves. La Casación N.º 1284-2006-Lima ha precisado que el vicio debe cumplir tres características: ser oculto, tener importancia suficiente y ser anterior o contemporáneo a la ejecución de la obra. 

ASCENSORES DEL EDIFICIO 

13. ¿Cuál es el alcance de la responsabilidad de la inmobiliaria por los ascensores del edificio?

En el caso de los ascensores, la responsabilidad de la inmobiliaria se analiza en dos momentos distintos.

En primer lugar, durante el plazo de garantía contractual, la inmobiliaria debe responder por las fallas del ascensor, en tanto este forma parte del inmueble comercializado y de las condiciones de seguridad e idoneidad ofrecidas al consumidor al momento de la venta.

Una vez vencido dicho plazo, la regla general es que la conservación y el mantenimiento del ascensor pasen a ser asumidos por la Junta de Propietarios o por la empresa de mantenimiento que esta contrate. Sin embargo, el vencimiento de la garantía no implica automáticamente que la inmobiliaria quede liberada de toda responsabilidad, pues si la falla del ascensor tiene su origen en un defecto de fabricación, instalación o en la falta de idoneidad del bien ofrecido, la inmobiliaria puede seguir siendo responsable frente al consumidor.

OTROS: CRITERIOS DESARROLLADOS POR INDECOPI

• Sobre la responsabilidad por fallas estructurales y periodos de garantía

Este criterio ha sido desarrollado en resoluciones como la N.º 0232-2025/SPC-Indecopi y la N.º 0231-2025/SPC-Indecopi, en las cuales, pese al tiempo transcurrido desde la adquisición del inmueble, se determinó la responsabilidad de una inmobiliaria al verificarse deficiencias graves en las condiciones de habitalidad, tales como la falta de conexiones adecuadas de agua y desague, problemas de ventilación e iluminación natural, incumplimiento de normas de accesibilidad y defectos en áreas comunes.

INDECOPI concluyó que el inmueble no cumplía con las condiciones mínimas de calidad y seguridad razonablemente esperadas, ordenando incluso la devolución del monto total pagado, más intereses legales, lo que demuestra que la responsabilidad del proveedor puede subsistir más allá de los plazos de garantía contractuales cuando se acredita la falta de idoneidad del inmueble.

• Sobre servicios post venta

Mediante la Resolución N.° 2780-2013/SPC-Indecopi, INDECOPI ha señalado que la inmobiliaria no solo tiene la obligación de informar de forma clara los períodos de garantía, sino también de implementar efectivamente un servicio postventa idóneo para atender los reclamos vinculados a defectos estructurales, estableciendo también que corresponde al proveedor acreditar el origen de las fallas mediante informes técnicos o inspecciones especializadas, no siendo suficiente alegar de manera genérica una supuesta falta de mantenimiento por parte del consumidor para exonerarse de responsabilidad.

• Sobre los ascensores

En la Resolución N.º 0501-2024/SPC-Indecopi, la Sala Especializada en Protección al Consumidor determinó la responsabilidad solidaria de la inmobiliaria y de la empresa fabricante o responsable del ascensor por fallas técnicas del equipo, al considerar que dichas deficiencias implicaron un incumplimiento del deber de idoneidad frente a los compradores.